Materiał roślinny to organizm żywy i stąd bierze się cała reszta. Producent okna odpowiada za wyrób niezależnie od tego, jak go używano — o ile nie doszło do uszkodzenia. Wykonawca nasadzeń odpowiada za roślinę, której losy zależą od pogody, gleby, podlewania, zwierząt, dzieci i firmy koszącej trawę.

Standard rynkowy to 12 miesięcy albo jeden pełny sezon wegetacyjny od odbioru nasadzeń. Bywa krócej — na przykład wyłącznie do końca sezonu, w którym sadzono. Przy drzewach większego rozmiaru zdarzają się dłuższe okresy, ale to raczej wyjątek niż reguła.

Gwarancja jest prawie zawsze warunkowa

• Pielęgnacja zgodna z zaleceniami — podlewanie, nawożenie, cięcia, ściółkowanie.
• Brak ingerencji osób trzecich i zwierząt.
• Warunki atmosferyczne w granicach normy dla danego regionu.
• Brak zmian w ukształtowaniu terenu i warunkach wodnych — jeśli sąsiednia inwestycja zmieniła poziom wód gruntowych albo firma sprzątająca zwałowała na rabatę śnieg z solą, wykonawca ma podstawę do odmowy i formalnie ma rację.

Gdy zieleń wykonał deweloper w ramach inwestycji, wspólnota ma dwie drogi. Warto ich nie mylić, bo prowadzą do zupełnie różnych rezultatów.

Rękojmia za wady

Zagospodarowanie terenu jest częścią przedmiotu umowy. Jeśli nasadzenia nie odpowiadają projektowi — inny gatunek, mniejsza liczba, wyraźnie gorszy rozmiar, brak nasadzeń w ogóle — to wada, a nie kwestia tego, czy roślina się przyjęła. Tu wspólnota stoi na najmocniejszej pozycji, bo dowodem jest zwykłe porównanie projektu ze stanem faktycznym.

Gwarancja wykonawcy zieleni

Deweloper zwykle zlecał prace podwykonawcy. Trzeba ustalić, czy wspólnocie przekazano tę gwarancję, na jakich warunkach i do kiedy obowiązuje. Bywa, że dokument istnieje, ale nikt go nie odebrał wraz z resztą dokumentacji przy przejmowaniu budynku.

Tu przechodzimy do części, o której nie pisze się w ofertach firm ogrodniczych, a którą widzimy w codziennej praktyce zarządzania.

Rośliny po prostu się nie przyjmują. Nie z powodu czyjejś złej woli — część materiału nasadzeniowego nie przetrwa pierwszych sezonów i tyle. Przyczyny są prozaiczne i zwykle się nakładają: susza w lipcu, ubita glebą budowlaną ziemia, zbyt płytkie sadzenie, gatunek dobrany bardziej pod wizualizację niż pod stanowisko, sól z odśnieżania, pies wyprowadzany zawsze w to samo miejsce.

Z tego wynikają dwie rzeczy, które trzeba powiedzieć wprost.

• Okres gwarancji jest krótki — rok mija szybko, a problemy z nasadzeniami ujawniają się często w drugim i trzecim sezonie, gdy roślina wyczerpie zapasy z bryły korzeniowej. Wtedy nie ma już do kogo się zwrócić.
• Ciężar dowodu leży po stronie wspólnoty — nawet w okresie gwarancji wykonawca zapyta o dokumentację pielęgnacji. Jeśli jej nie ma, reklamacja kończy się dyskusją, w której wspólnota nie ma argumentów.

Efekt jest taki, że w większości przypadków wymiana uschniętych roślin obciąża budżet wspólnoty. Nie dlatego, że tak stanowi prawo, tylko dlatego, że tak układa się praktyka: gwarancja jest krótka, warunkowa i trudna do wyegzekwowania bez dokumentów.

To punkt, który potrafi kosztować wspólnotę najwięcej, a bywa odkrywany przypadkiem.

Część nasadzeń na nowych osiedlach nie jest ozdobą, tylko kompensacją przyrodniczą za wycinkę drzew, nałożoną decyzją urzędu na etapie inwestycji. Takie decyzje określają gatunek, liczbę, lokalizację i termin wykonania. Co istotniejsze — przepisy o ochronie przyrody przewidują, że jeśli nasadzenie zastępcze nie zachowa żywotności w określonym okresie, powstaje obowiązek ponownego nasadzenia.

Obowiązek ten idzie za nieruchomością, czyli po podziale i sprzedaży lokali obciąża wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota, która nie wie o istnieniu takiej decyzji, może dowiedzieć się o niej dopiero przy kontroli — razem z sankcją.

1. Inwentaryzacja przy odbiorze — wykaz gatunków, liczby i rozmiarów, porównany z projektem zagospodarowania, plus zdjęcia z datą. Bez tego za rok nie udowodnicie, co w ogóle posadzono.
2. Ustalenie, kto pielęgnuje w okresie gwarancji — wykonawca czy wspólnota. To musi być zapisane, nie domniemane. Zdarza się, że obie strony zakładają, iż robi to ta druga, a roślina schnie w tym czasie.
3. Dokumentowanie pielęgnacji — daty podlewania, wykonane zabiegi, faktury. To jedyny materiał dowodowy przy reklamacji.
4. Ocena na początku sezonu wegetacyjnego — maj i czerwiec, bo dopiero wtedy widać, co nie ruszyło. Oględziny w kwietniu bywają mylące, a zgłoszenie w sierpniu często wypada już po terminie umownym.
5. Zgłoszenie niezwłocznie i na piśmie — ze zdjęciami i lokalizacją każdej sztuki. Nie zbiorczo, na ostatni dzień okresu gwarancji.
6. Wymiana w odpowiednim terminie — ten sam gatunek, porównywalny rozmiar, sadzenie wiosną lub jesienią. Uzupełnienie w lipcowy upał to nasadzenie, które uschnie ponownie, tyle że już na koszt wspólnoty.
7. Zapis o pielęgnacji w umowie z firmą utrzymującą zieleń — kto podlewa nowe nasadzenia, jak długo i jak często. Nowa roślina wymaga zupełnie innego reżimu niż trawnik.

• Dobierać gatunki pod stanowisko, nie pod wizualizację — rośliny odporne na suszę i zasolenie przy ciągach komunikacyjnych, cieniolubne od północnej strony budynku.
• Ściółkować rabaty — kora lub zrębki ograniczają parowanie i chwasty, realnie zmniejszając zapotrzebowanie na wodę.
• Zapewnić podlewanie nowym nasadzeniom — najlepiej linią kroplującą, jeśli wspólnota ma system nawodnienia. Nowe rośliny wymagają regularnego podlewania przez cały pierwszy sezon, nie tylko w upały.
• Zabezpieczyć młode drzewa — paliki, wiązania, osłony pnia. Kosiarka i podkaszarka niszczą więcej młodych drzew niż susza.
• Ustalić z firmą odśnieżającą, gdzie nie zwałować śniegu z solą — zasolona gleba zabija rabaty skutecznie i trwale.