Blog INVE · Zarządzanie nieruchomościami
Najczęstsze usterki w budynku wielorodzinnym. Z czym naprawdę mierzy się zarządca?
Zarządzanie nieruchomościami to w dużej mierze sztuka szybkiego reagowania i wyciągania wniosków z powtarzających się problemów. Choć każdy budynek jest inny, usterki w budynku wielorodzinnym zgłaszane przez mieszkańców w 90% pokrywają się na większości osiedli.
Niektóre z nich to drobnostki wynikające z codziennej eksploatacji, inne to efekty błędów wykonawczych lub nieuwagi samych użytkowników. Poniżej zestawienie najczęstszych usterek na częściach wspólnych oraz sprawdzone sposoby na ich trwałe rozwiązanie.
Niedokładne sprzątanie i czystość na klatkach schodowych
To temat numer jeden w niemal każdym zgłoszeniu mailowym do zarządcy. Smugi na płytkach, pył po pracach wykończeniowych czy nieopróżnione kosze przy skrzynkach pocztowych potrafią wywołać spore niezadowolenie mieszkańców.
Kluczem jest twardy nadzór nad firmą sprzątającą i precyzyjny harmonogram prac – z rozdzieleniem mycia codziennego od gruntownego maszynowego doczyszczania hal garażowych czy mycia okien. Istotna jest też edukacja: pył gipsowy z remontowanego mieszkania, wnoszony na klatkę przez ekipy wykończeniowe, nie jest standardowym zabrudzeniem i wymaga zabezpieczenia ciągu komunikacyjnego przez właściciela lokalu.
Regulacja drzwi, awarie oświetlenia i zamków
Części wspólne są eksploatowane setki razy na dobę. Drzwi do klatek, wiat śmietnikowych czy szachtów instalacyjnych pracują bez przerwy.
- Niedziałające oświetlenie – najczęściej wynika z awarii czujników ruchu lub zużycia opraw LED. Przejście na nowoczesne oświetlenie energooszczędne ze sterowaniem mikrofalowym drastycznie zmniejsza liczbę takich zgłoszeń.
- Rozregulowane drzwi – samozamykacze i zawiasy reagują na zmiany temperatur (lato/zima) oraz mechaniczne zacięcia. Podkładanie kamieni czy kartonów pod drzwi wejściowe, aby nie opadały, niszczy elektrozamki i generuje dziesiątki godzin pracy serwisantów przy ponownej regulacji.
Awarie bram garażowych i furtek
Brama garażowa i furtki wejściowe to najbardziej obciążone elementy automatyki w budynku. Zacięta brama rano oznacza paraliż dla kilkudziesięciu kierowców śpieszących się do pracy.
Najczęstsze przyczyny awarii to uszkodzenia mechaniczne – zahaczenie zderzakiem, zablokowanie fotokomórki przez brud lub śnieg. Osobnym, stale powracającym problemem są gubione i zepsute piloty: wyładowują się w nich baterie, a dokupywanie i kodowanie kolejnych sztuk generuje niepotrzebne koszty i czas.
Moduły GSM zamiast pilotów
W zarządzanych przez nas budynkach coraz częściej odchodzimy od wyłącznego polegania na tradycyjnych pilotach na rzecz sterowników GSM/IP. Brama lub furtka otwierana jest za pomocą uprawnionego połączenia telefonicznego (system rozpoznaje numer i rozłącza połączenie – bez żadnych opłat) lub dedykowanej aplikacji na smartfonie.
- Zero kosztów za nowe piloty – mieszkaniec nie musi płacić za dorobienie pilota.
- Pełna kontrola dostępu – zarządca w kilka sekund dodaje lub usuwa numer telefonu z systemu, np. przy zmianie najemcy.
- Wygoda – możliwość otwarcia bramy kurierowi czy gościowi z dowolnego miejsca, bez podchodzenia do domofonu.
Pęknięcia na ścianach i sufitach
Pojawianie się rys i pęknięć na klatkach schodowych i w garażach budzi spore obawy mieszkańców. W 90% przypadków w nowych obiektach jest to naturalny proces osiadania budynku oraz pracy materiałów budowlanych – wysychania tynków i pracy stropów.
Monitorujemy charakter pęknięć. Jeśli rysy są powierzchniowe, naprawia się je w ramach prac gwarancyjnych lub rękojmi po zakończeniu głównego procesu osiadania obiektu (zazwyczaj po 2–3 latach), aby nie malować tych samych korytarzy co kilka miesięcy.
Jak zarządca skraca czas usuwania usterek?
Większości drobnych usterek w budynku wielorodzinnym nie da się całkowicie uniknąć, ale można drastycznie skrócić czas ich usuwania dzięki dobrej organizacji i nowoczesnej technologii. Zamiast mnożyć plastikowe piloty – wdrażamy sterowanie GSM. Zamiast ciągłych poprawek – wprowadzamy twarde harmonogramy przeglądów.
Szukasz zarządcy, który sprawnie reaguje na usterki i wprowadza nowoczesne rozwiązania w budynkach?
Najczęstsze pytania (FAQ)
Kto odpowiada za usterki na częściach wspólnych budynku?
Za części wspólne (klatki schodowe, bramy, oświetlenie, elewacje) odpowiada wspólnota mieszkaniowa, w której imieniu działa zarządca. W nowych budynkach wiele usterek można usunąć w ramach rękojmi udzielonej przez dewelopera.
Jak zgłosić usterkę zarządcy?
Najlepiej pisemnie – mailem lub przez system zgłoszeń online. Zgłoszenie powinno zawierać lokalizację usterki, krótki opis i w miarę możliwości zdjęcie. Dzięki temu serwis może przygotować się do naprawy jeszcze przed pierwszą wizytą.
Czy pęknięcia na ścianach klatki schodowej są groźne?
W nowych budynkach powierzchniowe rysy to zwykle efekt naturalnego osiadania i pracy materiałów. Wymagają monitorowania, ale naprawia się je zazwyczaj zbiorczo po 2–3 latach, w ramach gwarancji lub rękojmi.